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La redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda

Recopilado por: AGNUS® PUBLICIDAD

Cuando llega el momento de concertar un alquiler de vivienda hay personas que están convencidas de que existen “contratos oficiales” o que los que presentan las inmobiliarias son de total garantía y no es preciso leerlos antes de firmar. Para quienes sustentan esa errónea “creencia” lo más recomendable es que lean  el Decálogo del casero o bien el Decálogo del inquilino, según sea su posición en ese contrato.

También hay quienes consideran que existiendo Google basta con buscar un modelo y luego “copiar y pegar”, esto a mi juicio, tiene consecuencias similares a las que en el ámbito sanitario tiene la automedicación, con la única diferencia de que en este caso se pone en riesgo la salud y en el otro, el patrimonio.

Un contrato de arrendamiento debe ser redactado por un profesional experto en la materia para plasmar en él las cláusulas que defiendan los intereses de quien encarga su redacción, que normalmente será el casero, que también será quien deba pagar los honorarios correspondientes al encargo solicitado.

De ello se desprende la conveniencia de que el inquilino antes de firmar un contrato  lo someta al examen de un abogado de su confianza

Refiriéndonos exclusivamente a una materia de las que debe tratar el contrato, la duración del mismo, queda patente la importancia de que sea una persona entendida quien redacte esa cláusula; veamos las distintas posibilidades:

a) Se pretende asegurar la máxima permanencia del inquilino puesto que no se tiene previsto necesitar esa vivienda.

En tal caso lo aconsejable es consignar una larga duración para ese contrato, 10 años o incluso más, si bien, teniendo en cuenta la facultad irrenunciable reconocida al inquilino de desistir -dar por terminado el contrato- a los seis meses del mismo, convendrá también establecer en ese contrato la cláusula penal, prevista en la ley, de un mes de alquiler por año de duración que se deje sin cumplir, con lo cual a más duración del contrato, mayor disuasión para ejercer ese desistimiento anticipado.

b) Se tiene previsto necesitar la vivienda a medio plazo, en tal caso la duración a consignar será la mínima permitida, un año, sabiendo además que el inquilino puede prorrogarlo hasta tres, de acuerdo con la normativa vigente.

En ambos casos es importante subrayar la necesidad de pactar expresamente en el contrato que la renta se actualizará anualmente y, si se considera oportuno, consignar también el sistema previsto para esa actualización, si no se hace constar otro se aplicará el IPC general.

Si en el contrato no se pacta expresamente la actualización de los alquileres, no se podrá modificar el importe durante la vigencia de ese contrato. (LAU art. 18)

Para terminar conviene destacar un error que proviene de los antiguos contratos llamados de “renta antigua”, consignar en el contrato de alquiler las palabras duración indefinida o indeterminada, ello, desde luego, no significa, como ocurría en la normativa anterior, que el inquilino pueda permanecer en la vivienda durante un tiempo ilimitado, en tal caso se aplicaría el referido art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Especial atención merecen las posibles prórrogas del contrato, ya que si se trata de la prórroga legal es obligatoria para el casero y potestativa para el inquilino, por imperativo legal pero si se trata de una prórroga voluntaria hay que especificar su duración, ya que una prórroga a favor del inquilino de duración ilimitada, sería nula conforme a la doctrina del Tribunal Supremo.

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